[부동산] 자금 마련을 위해 알아야 할 대출 기본공식

[부동산] 자금 마련을 위해 알아야 할 대출 기본공식

---

은행집인지 내 집인지

차근차근 돈을 모아 집을 사기에는 대한민국의 집값 상승률이 가파릅니다. 2018년 4월 기준 국민은행 조사에 따르면, 소득이 1.5% 오를 때 서울 집값은 19%가 올랐습니다. 3인 가족 월평균소득 500만원을 11년간 고스란히 모아야 집을 살 수 있다고 합니다. 집을 사려고 한푼 두푼 모으다가는 그 사이에 집값이 더 올라 살 수 없게 되는 것이지요. 전세금 상승도 마찬가지입니다. 열심히 저축만 해도 2년마다 상승하는 전세금을 맞추기 힘든 상황입니다.

 

그래서 많은 사람들이 내 집 마련을 위해 은행 대출을 이용합니다. 투자가 아닌 내 집 마련을 목적으로 집을 구매하려는 사람들도 앞으로 값이 오를 것으로 기대되는 집에서 살고 싶어 합니다. 지금 가진 돈이 2억이라면 서울 외곽의 빌라를 살 수 있지만, 대출을 2억 더 받으면 아파트를 살 수 있습니다. 이러한 욕구들이 모여서 많은 사람들이 가진 돈의 한도 내에서 집을 사기보다는 모은 돈과 은행에서 대출받은 돈을 합쳐서 집을 사곤 합니다. 어떻게 보면 집주인과 은행이 집을 공동 소유하는 셈입니다.

 

하지만 과도한 대출은 독이 되기 마련입니다. 집을 가진 거지, 일명 하우스푸어는 과도한 주택대출로 경제적 어려움을 겪는 사람을 말합니다. 어떻게 하면 하우스푸어가 되지 않고, 똑똑하게 대출을 받을 수 있을까요? 기왕 대출을 받아야 한다면, 제대로 받는 법을 알아봅시다.

부동산 대출 공식 3가지, LTV, DTI, DSR

대출을 실행하는 은행에서는 일정한 공식에 따라 대출을 합니다. 일정한 공식을 알아둬야 대출이 쉬워지죠. 대출공식은 크게 3가지로 분류되는데 집 가격이 기준인 LTV, 대출자의 소득이 기준인 DTI, 대출자의 기존 대출까지 고려한 DSR입니다. 자세히 알아볼까요?

 

주택구입 목적 시 지역별 LTV와 DTI

주택가격	구분		투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 외 수도권		기타
			LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
고가주택 기준 이하 주택 구입 시	서민 실수요자		50%	50%	70%	60%	70%	60%	70%	없음
	무주택세대		40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음
	1주택 보유 세대	원칙	없음	없음	없음	없음	60%	50%	60%	없음
		예외	40%	40%	60%	50%	60%	50%	60%	없음
	2주택 이상 보유세대		없음	없음	없음	없음	60%	50%	60%	없음
고가주택 구입 시	원칙		없음	없음	없음	없음	고가주택 기준 이하 주택구입 시 기준과 동일
	예외		40%	40%	60%	50%

위 표는 주택구입 시 지역별 LTV, DTI에 대한 비율을 나타냅니다. 대출 기준은 지역에 따라 달리 적용됩니다. 여기서는 먼저 LTV와 DTI가 무엇인지 알아볼게요. 투기과열지구, 조정대상지역 등 지역에 대한 부분은 뒷부분에서 자세히 다루겠습니다.

 

LTV(Loan To Value Ratio): 주택담보인정비율 - 집이 기준!

LTV란 집 가격에 비례해서 대출금액이 정해지는 것을 말합니다. 은행에서는 LTV를 적용해 집 가격의 최대 70%까지 대출을 해줍니다. 1억원짜리 집을 구입하고자 한다면 최대 7,000만원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이죠. 다만, 이 비율은 지역과 정부 정책에 따라 수시로 바뀌니 대출 직전 반드시 확인해야 합니다.

 

단, LTV 기준금액은 최대 금액일 뿐, 실제 대출액은 이보다 적을 수 있습니다. DTI, DSR, 혹은 지역에 따른 대출 상한선 등 다른 대출 기준들과 비교했을 때 가장 적은 금액으로 대출이 가능하기 때문입니다. 예를 들어 LTV를 적용했을 때 7,000만원이 대출 가능하더라도 DTI를 적용했을 때 대출 가능금액이 6,000만원이라면 최대 대출 가능금액은 6,000만원이 됩니다.

 

방공제를 하게 되면 대출금액은 더 줄어들 수 있습니다. LTV가 7,000만원이더라도 방공제 2,000만원(과밀억제권역 외 기타지역기준)을 하고 나면 최대 대출금액은 5,000만원이 될 수도 있습니다. 1인당 2건까지 MCI보증보험으로 방공제를 대체할 수 있습니다.

방공제란?

방공제는 금융기관이 대출 가능금액에서 소액임차인의 최우선변제금에 해당하는 금액을 제하고 대출하는 것을 말합니다. 이는 추후 최우선변제권을 가진 임차인이 먼저 배당을 받아갈 것을 대비하기 위함입니다. 대출금이 소액일 경우 방공제를 하고나면 대출 가능금액이 없을 수도 있습니다.

지역	보증금 한도	최우선변제액
서울특별시	1억 1,000만원 이하	3,700만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 화성시, 세종시	1억원 이하	3,400만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만원 이하	2,000만원
그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원

내 집 마련을 목표로 한다면 대출은 집 가격의 50% 이내로 받는 것을 권장합니다. 임대용 물건은 월세가 들어오지만, 내 집은 스스로 벌어서 이자와 원금을 내야 하기 때문입니다. 무리한 대출은 삶을 궁핍하게 합니다.

DTI(Debt To Income): 총부채상환비율 - 소득이 기준!

DTI는 ‘소득’ 대비 ‘주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 금융부채의 이자를 더한 값’으로 대출한도를 계산합니다. 쉽게 말해 수입을 기반으로 부채상환능력을 측정하는 것입니다. 예를 들어 연봉이 4,000만원인데 DTI가 40%라면 1,600만원까지 대출 가능합니다. 현재 DTI는 최대 60%까지 가능합니다. 하지만 급여가 500만원일 때 매달 대출금 상환으로 300만원을 지출하는 것은 상당한 부담입니다. 임대용 물건이 아닌 내 집일 경우에는 대출을 받기 전 반드시 먼저 본인의 상환능력이 어느 정도인지 냉정하게 판단해야 합니다. 특히 매달 이자와 원금을 상환할 형편이 되는지 고려해야 적정 금액의 대출을 받을 수 있습니다.

 

DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율 - 기존 대출도 포함!

대출자의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 기준입니다. 집주인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. DSR은 주택대출의 원리금과 신용대출 등 금융부채뿐만 아니라, 자동차할부, 학자금대출, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 값으로 대출 상환능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다. DSR로 계산하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 축소됩니다.

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 금융부채 이자 상환액) ÷ 연간 소득 DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 전부의 원리금 상환액) ÷ 연간 소득

서민 실수요자는 대출 규제 완화

9억원 이하 일반주택이라도 집을 사는 사람의 상황(서민실수요자, 무주택세대, 1주택 보유, 2주택 이상 보유)에 따라 대출 가능금액이 달라집니다. 서민 실수요자 기준은 ‘무주택세대주 + 부부합산 연소득 6,000만원 이하(생애 최초 내 집 마련은 7,000만원 이하) + 사려는 집값 6억원 이하’입니다. 무주택세대주는 세대원 모두가 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주를 의미합니다. 만약 1인 가구라면 본인이 세대주가 되므로 본인 소유의 주택이 없으면 무주택세대주가 됩니다. 하지만, 30세 미만의 미혼은 부모님과 따로 살더라도 한 세대로 봅니다.

 

대출에서 9억원 초과는 고가주택

대출에서 9억원 이하는 일반주택, 9억원 초과는 고가주택으로 분류됩니다. 고가주택을 사는 사람은 대출이 제한됩니다. 특히 조정대상지역내의 고가주택은 전혀 대출이 되지 않습니다.

---

2020/05/30 - [도전 ! 투자 공부] - [부동산] 이제 나도 집주인? 낙찰 후 준비해야 할 돈

[부동산] 이제 나도 집주인? 낙찰 후 준비해야 할 돈

2020/05/30 - [도전 ! 투자 공부] - [부동산] 입찰 3단계 - 입찰 마감 및 발표

[부동산] 입찰 3단계 - 입찰 마감 및 발표

2020/05/29 - [도전 ! 투자 공부] - [부동산] 입찰 과정에서 생기는 다양한 변수들

[부동산] 입찰 과정에서 생기는 다양한 변수들