[부동산] 이제 나도 집주인? 낙찰 후 준비해야 할 돈

[부동산] 이제 나도 집주인? 낙찰 후 준비해야 할 돈

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낙찰을 받긴 받았는데, 돈은 어떻게 마련하지?

경매에 참여하기 위해서는 최저가의 10%인 입찰보증금만 필요합니다. 하지만 낙찰을 받고 나면 잔금 외에도 필요한 기타비용들이 있습니다. 잔금을 제때 내지 못하면 10%의 보증금을 날릴 수도 있기에 잔금계획은 입찰 전에 세워야 합니다. 필요한 자금은 어떤 것들이 있을까요?

 

① 입찰보증금

먼저 경매에 입찰하려면 입찰보증금이 있어야 합니다. 입찰보증금액은 입찰할 물건 최저가의 10% 혹은 20%로 경매물건내역서에 표시되어 있습니다.

 

감정가 1억 1,500만원에서 2회 유찰된 물건으로 최저가는 5,635만원입니다. 보증금은 최저가의 10%인 563만 5,000원입니다. 총 10명이 입찰에 참여했고 최종 낙찰자는 7,060만원에 이 집을 낙찰받았네요.

매각결정기일은 5월 24일로 정해졌습니다. 이 기간 동안 낙찰에 이의가 있는 사람들은 이의 신청을 할 수 있습니다. 문제가 없다면 매각허가결정이 선고되고 대금납부기한이 정해집니다.

 

대금납부기한은 잔금을 납부해야 하는 기한으로 보통 낙찰 한 달 후로 결정됩니다. 이 기한 안에 잔금을 납부하지 못하면 다시 재경매가 진행되고, 앞서 제출한 입찰보증금은 돌려받지 못합니다. 재경매기일 전이라면 잔금에서 연이율 20%를 지연이자로 잔금과 함께 납부할 수도 있습니다.

② 법무비용

경매로 낙찰된 집을 담보로 잔금을 대출받는 것을 ‘경락잔금대출’이라고 합니다. 은행의 대출상황은 정부의 정책에 많은 영향을 받습니다. 정부의 정책에 따라 은행의 대출이 수월해질 수도 있고, 조건이 까다로워지기도 합니다. 대출조건은 금융환경에 따라서도 변동이 많으니 그때그때 확인해야 합니다.

 

경락잔금대출을 받으려면 법무사를 통해야 합니다. 은행에서는 법무사를 통하지 않으면 대출을 해주지 않습니다. 은행에서 대출금을 낙찰자에게 줬을 때 그 돈을 혹여 다른 용도로 사용할 위험이 있기 때문이죠.

 

만약 여러분이 대출을 받지 않고 전액 현금으로 집을 산다면 셀프등기가 가능합니다. 직접 하는 셀프등기는 쉽고, 저렴합니다. 하지만 대출을 받아야 한다면 법무사를 통해 비용을 지불하고 소유권이전등기업무를 진행해야 합니다. 그 비용은 얼마나 될까요?

 

법무사 영수증은 세금, 기타비용과 법무사 보수액으로 구성됩니다. 영수증 양식은 법무사마다 다릅니다. 각종 명목으로 여러 가지 이름을 붙이지만 세금과 채권을 제외한 금액이 실제 법무사의 수수료라고 보면 됩니다. 대출상담의 수수료도 여기에 포함되어 있는데 커미션 개념이라 정확한 금액은 알 수 없습니다.

 

법무사의 인건비인 법무비용은 전체금액에서 세금을 제외한 금액입니다. 여러 가지 명목으로 추가되거나 할인될 수 있습니다. 대출금액의 0.5~1% 정도가 적정 금액인데, 대출금액이 소액이면 2%가 될 수도 있습니다. 과도하게 요구하는 경우에는 비용조정을 요구해야 합니다. 법무비용은 적당한 선에서 조정할 수 있습니다. 위 예시의 경우 대출금은 1억 1,300만원입니다. 이 경우 대출금의 0.5~1%, 즉 50~100만원의 법무비용이면 적절합니다.

③ 세금

집을 살 때 내야 하는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세입니다. 예전에는 취득세와 등록세가 따로 있었는데 2011년도부터 취득세로 통합되었습니다. 세금은 경제상황에 따라 변동합니다. 정부는 부동산 가격이 지나치게 오르면 세율을 높이고, 부동산 가격이 지나치게 침체되면 세율을 낮추어서 시장을 조절합니다.

 

2013년도만 해도 집을 살 때 내야 하는 세금이 통합 매매가의 4.6%였지만, 2019년 기준 6억원 이하, 85㎡ 이하는 1.1%입니다. 최근에는 50~75%까지 취득세 감면 혜택을 받을 수도 있습니다. 이러한 세금감면조치는 매번 달라지니 집을 살 때 현재의 세금이 얼마나 되는지는 매번 확인해야 합니다. 신용카드로 납부하려면 잔금 납부일에 법원에서 법무사를 만나서 직접 납부하면 됩니다.

 

7,060만원에 낙찰받은 물건을 취득할 경우 내야 하는 세금은 모두 776,600원입니다. 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택의 경우 취득세는 1%, 농어촌특별세는 비과세, 지방교육세는 0.1%로, 둘을 합한 것입니다.

구분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억 이하 주택	85㎡ 이하		1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과		1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 초과 9억 이하 주택	85㎡ 이하		2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡ 초과		2%	0.2%	0.2%	2.4%
9억 초과 주택	85㎡ 이하		3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡ 초과		3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택외 매매(토지, 건물 등)			4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지 외)			2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)			3.5%	0.2%	0.3%	4%
농지	매매	신규	3%	0.2%	0.2%	3.4%
		2년 이상 자경	1.5%	비과세	0.1%	1.6%
상속			2.3%	0.2%	0.06%	2.56%

④ 국민주택채권 구입비용

국민주택채권이란 국민 모두를 위한 주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권입니다. 집을 살 때는 의무적으로 이 채권을 사야 하는데, 일종의 세금이라고 생각하면 됩니다. 국민주택채권은 굳이 가지고 있을 필요가 없기 때문에 사자마자 바로 할인해서 파는 것이 일반적인데 이때 비용이 발생합니다.

 

시가표준액

취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준이 되는 토지 및 주택의 가격을 말하며 시군구청에서 결정 및 고지합니다.

 

부동산 소유권등기(주택, 아파트, 연립)의 국민주택채권 매입비율

구분		비율
시가표준액 2,000만원 이상 5,000만원 미만		시가표준액의 1.3%
시가표준액 5,000만원 이상 1억원 미만	특별시 및 광역시	시가표준액의 1.9%
	그 밖의 지역	시가표준액의 1.4%
시가표준액 1억원 이상 1억 6,000만원 미만	특별시 및 광역시	시가표준액의 2.1%
	그 밖의 지역	시가표준액의 1.6%
시가표준액 1억 6,000만원 이상 2억 6,000만원 미만	특별시 및 광역시	시가표준액의 2.3%
	그 밖의 지역	시가표준액의 1.8%
시가표준액 2억 6,000만원 이상 6억원 미만	특별시 및 광역시	시가표준액의 2.6%
	그 밖의 지역	시가표준액의 2.1%
시가표준액 6억원 이상	특별시 및 광역시	시가표준액의 3.1%
	그 밖의 지역	시가표준액의 2.6%

앞 표의 금액대로 국민주택채권을 산 후, 그 날짜의 할인율을 적용하면 채권비용이 나옵니다. 시가표준액 5,000만원, 특별시 및 광역시 외 지역의 물건인 경우 매입비율은 1.4%로 금액은 70만원 정도입니다. 7월 1일 기준의 채권수익률 1.634%를 적용하면 국민주택채권 본인부담금은 11,438원에 불과합니다. 보통 소액이기에 비용 계산을 하지 않아도 무방합니다. 하지만 취득 시 반드시 들어가는 비용이기에 설명했습니다. 이 비용이 법무비용에 과도하게 산정되었는지 확인하세요.

⑤ 체납관리비와 체납공과금

체납관리비는 경매 입찰 전 관리사무소에서 미리 확인합니다. 관리비용은 전용부분과 공용부분으로 나뉘는데 전용부분은 낙찰자가 내지 않아도 되지만, 공용부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수합니다. 체납된 관리비의 전용부분인 가스요금, 전기요금, 수도요금은 각 담당기관에 연락해서 경매로 인해 소유권이 변동되었음을 입증하는 등기부등본 등의 서류를 제출하면 요금이 소멸됩니다. 기준일은 소유권 이전이 된 날입니다. 요구하는 필요서류는 담당자마다 다릅니다.

 

관리비 전용부분과 공용부분

전용부분은 입주자가 사용한 전기, 수도, 가스 등의 공과금 일체를 말하며 공용부분은 인건비, 청소비, 소독비, 승강기유지비 등 아파트 시설에 대한 사용료를 말합니다.

 

⑥ 잔금

입찰 시 납부한 보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부해야 합니다. 일부는 대출을 이용하고, 나머지 금액은 개인적으로 준비합니다.

잔금납부 완전 정복

먼저 법무사 혹은 경락자금을 대출받을 은행 담당자에게 잔금납부일을 알려줍니다. 잔금납부일 오전이나 하루 전, 낙찰자는 잔금을 법무사 계좌에 입금합니다. 법무사는 은행대출금액과 낙찰자의 잔금을 법원에 직접 납부합니다. 이때 세금납부와 소유권이전등기가 함께 진행되는데 법무사가 등기를 마치면 나오는 접수번호로 등기접수를 확인할 수 있습니다. 며칠 후 등기부등본이 나오면 법무사에서 우편으로 보내줍니다.

 

혹시 불안하다면 잔금일에 법원으로 잔금을 들고 가서 법무사를 만나 함께 진행할 수도 있습니다. 대출이 없다면 낙찰자가 셀프등기로 소유권이전등기를 해도 됩니다. 낙찰자가 직접 법원에서 잔금을 납부하고, 세금을 낸 후 등기를 진행할 수도 있습니다.

1억원에 낙찰받았을 때 필요한 비용을 계산해볼까요?

1. 보증금	10,000,000원
2. 은행대출(50%일 경우)	50,000,000원
3. 잔금	40,000,000원
4. 세금(1.1%)	1,100,000원
5. 법무비 및 기타	약 700,000원
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	총 101,800,000원

7,060만원에 낙찰받은 경우는 어떨까요?

1. 보증금	5,635,000원
2. 은행대출(50%일 경우)	35,300,000원
3. 잔금	29,665,000원
4. 세금(1.1%)	776,600원
5. 법무비 및 기타	약 500,000원
	---------------------------------------------------------------
	총 71,876,600원

보증금과 잔금 외에도 약 130만원(세금, 법무비 및 기타)의 금액이 더 필요한 것으로 계산됩니다. 여기에 또 명도비용, 집 수리비용, 이사비용 등이 추가됩니다. 그러니 필요자금은 넉넉하게 계산하여 모자라지 않게 합니다. 여유자금을 항상 염두에 두어야 마음이 조급하지 않습니다.

대출상담사 이용하는 방법

경매 물건에 대한 대출인 경락잔금대출은 취급하는 은행이 따로 있습니다. 같은 은행이라도 어떤 지점은 경락잔금대출을 해주는가 하면 어떤 곳에서는 거절하기도 합니다. 은행직원이 경매에 대해 이해를 하고 있어야 대출이 가능한데, 그런 직원이 많지 않기 때문이죠.

 

이런 상황을 대비해 대출상담사를 활용하는 것도 좋습니다. 이들은 경매법원 앞에서 만날 수 있습니다. 입찰일에 법정 앞에서 명함을 나눠주는 대출상담사들은 경락잔금을 대출하는 은행을 소개해주는 일을 합니다. 이들의 수수료는 법무비에 포함되어 있으니 따로 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 낙찰을 받고 나면 대출상담사들에게 수십 장의 명함을 받게 될 것입니다. 그중 두세 명에게 전화해서 대출을 문의해보세요. 너무 많은 곳에 연락처를 남기면 하루종일 대출 관련 전화에 시달릴 수도 있으니 주의하세요.

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