[부동산] 최후의 조치! 강제집행

[부동산] 최후의 조치! 강제집행

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진짜 마지막 수단, 강제집행

강제집행은 법적으로 의무를 이행하지 않는 사람에 대하여, 국가의 강제권력에 의하여 그 의무이행을 실현하는 작용 또는 그 절차를 말합니다. 점유할 자격이 없는, 대항력이 없는 사람이 남의 소유의 집을 부당하게 점유하고 있을 때 강제집행을 할 수 있습니다. 낙찰받은 집의 소유자는 물론 권리 없는 임차인도 강제집행대상입니다. 짐만 덩그러니 남은 빈집도 강제집행으로 짐을 처리해야 합니다.

 

앞서 부동산 점유이전금지가처분 신청서를 보냈음에도 임차인이 요지부동이고 명도에 응하지 않는다면 어쩔 수 없이 강제집행을 진행해야 합니다. 강제집행은 쉬운 일이 아닙니다. 강제집행을 한다는 것은 부동산 점유이전금지가처분과 강제집행 예고로 이미 2번 그 집의 현관문을 강제로 열었다는 뜻이고, 그만큼 점유자와의 신경전을 했다는 뜻입니다. 그리고 생판 모르는 남의 물건을 빼내서 컨테이너에 싣게 하는 것이죠.

 

강제집행과정에서 필요한 모든 비용은 낙찰자가 법원에 선납해야 합니다. 컨테이너에 실려 물품보관소에 보관된 짐의 보관비용을 낙찰자가 부담하고, 3개월 후에도 점유자가 찾아가지 않으면 보관비용을 추가로 내야 합니다. 그래도 찾아가지 않으면 낙찰자는 점유자의 물건을 동산경매진행으로 처분해야 합니다. 돈과 시간이 낭비되는 일입니다. 초보자가 이 과정을 겪는다면 다시는 경매를 하고 싶지 않을 것입니다.

 

강제집행 진행 절차

강제집행 신청 (송달증명원 + 인도명령결정문)

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현황조사 실시(1~2주)

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집행비용 예납

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강제집행 계고

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강제집행 실시

① 강제집행 신청

강제집행 신청을 하려면 인도명령결정문과 송달증명원이 필요합니다. 인도명령결정문은 강제집행을 하기 위한 필수서류로 잔금납부하는 날 법원에 신청합니다(54장 참고). 송달증명원은 점유자에게도 인도명령결정문이 도달했다는 것을 증명하는 서류입니다. 낙찰자는 송달증명원을 발급받고, 본인의 신분증, 도장, 인도명령결정문, 송달증명원을 가지고 해당 법원의 담당 경매계에 가서 강제집행신청서류를 작성합니다.

 

② 현황조사 실시

강제집행 전 집행관은 마지막으로 현황조사를 진행합니다. 강제집행 신청 서류에 미흡한 것은 없는지, 최종적으로 확인한 후 강제집행을 승인합니다.

 

③ 집행비용 예납

이때 집행관 사무원이 집행비용예납안내 접수증을 발급해줍니다. 접수증을 들고 법원 내 은행으로 가서 수수료, 여비 등의 명목으로 예납을 해야 하는데 이 방식은 법원마다 다릅니다. 예납금을 미리 받고, 본 집행 때 추가금액을 받는 곳이 있는가 하면 예납 시 본집행 비용까지 납입해야 하는 곳도 있습니다. 접수증을 가지고 법원 내에 있는 은행에 가서 납부하면 영수증을 발급해줍니다. 아래 예시를 보면 수수료, 여비, 우편료로 약 85,590원이 지출되었네요.

④ 강제집행 계고

법원은 실제 강제집행을 하기 전에 계고(예고)를 합니다. 법원에서 이제 곧 강제집행을 할 것이라고 말하는 최후통첩과 같죠. 법원의 집행관 두 명과 낙찰자 본인, 그리고 증인 두 명이 함께 집을 방문하는데 이때 열쇠기술자를 불러 강제로 집에 들어갈 수 있습니다. 이때 집행관은 집 안을 살펴보고 강제집행에 필요한 인부의 수와 차량의 크기를 가늠하여 비용을 계산합니다. 집행관이 문을 열 때 낙찰자도 점유자의 생활 상태를 확인할 수 있습니다.

 

이때 집에 사람이 있는 경우가 더 유리합니다. 법원 집행관까지 대동한 낙찰자를 보면 협상이 잘될 가능성이 높기 때문이죠. 집에 사람이 없어도 괜찮습니다. 집행관은 신발장같이 잘 보이는 곳에 예고장을 붙입니다. 점유자가 집에 돌아와서 곧 강제집행이 된다는 법원의 예고장을 보면 심리적 압박을 느끼게 됩니다. 이 과정에서 점유자는 백기를 들고 명도에 응할 가능성이 높죠.

 

예고장을 붙였는데도 점유자와 명도가 원만하게 이루어지지 않으면 이후 본집행을 진행합니다.

 

⑤ 강제집행 실시

점유자가 부재중이거나 집행하는 날까지 명도협의가 되지 않으면 강제집행이 실시됩니다. 텔레비전에서 험악한 강제집행을 본 적이 있나요? 상가임차인들과 무력으로 대치하는 뉴스가 바로 그렇죠. 하지만 우리가 하는 일반물건에서 강제집행을 하는 경우는 그런 일이 거의 없습니다. 실제 강제집행을 하는 물건은 점유자의 소재를 알 수 없거나 만날 수 없는 경우가 대부분이기 때문이죠. 명도의 난이도가 높은 물건을 피했기 때문입니다.

 

강제집행일이 되면 예고할 때와 같이 집행관 2명, 증인 2명과 함께 집행할 집 앞에서 만납니다. 열쇠기술자가 문을 열고 들어가면 인부들이 일사분란하게 움직입니다. 일반적인 이사보다 더 많은 인원이 투입이 되어 2~3시간이면 모든 물품을 컨테이너박스에 싣습니다. 이 물건은 물류보관센터에 보관되며 3개월분의 보관비용은 낙찰자가 미리 예납합니다. 이 기간이 지나도 물건을 찾아가지 않으면 물건들은 동산경매로 처리합니다. 이 비용을 추후 점유자에게 청구할 수 있지만, 경매를 당해 잠적한 점유자에게 청구하는 것은 쉽지 않은 일입니다. 가능한 강제집행 전에 명도협의를 하는 것이 낙찰자와 점유자 모두에게 도움이 됩니다.

권리분석도 명도도 어렵다면, 경매컨설팅 업체를 찾아보자!

경매 과정에 어려움을 느끼는 초보자를 위해 부동산 경매컨설팅은 권리분석과 입찰 방법 등에 대해 상담을 진행하고, 입찰 대행도 합니다. 그렇더라도 입찰자가 경매를 아예 몰라서는 안됩니다. 경매컨설팅은 경매 과정에서 문제가 생기면 해결방법을 찾아줄 수는 있지만 문제 자체를 없애줄 수는 없습니다. 경매를 전혀 모르고 경매컨설팅을 이용하면 지도 없이 여행하는 것과 같은 답답함을 느낄 수 있습니다.

 

부동산 경매컨설팅의 수수료는 대체로 낙찰가의 1~2%정도입니다. 보통 입찰 전에 준비비용으로 일부금액을 내고, 낙찰 후 잔금을 받습니다. 추후 경매컨설팅을 철회하고 싶어도 입찰 전에 지불한 준비비용은 환불되지 않습니다. 해결해야 할 문제가 많고, 명도가 까다로우면 더 높은 수수료를 받기도 합니다. 명도 비용은 별도이고, 해결해야 할 문제가 생기면 추가비용이 듭니다. 경매 과정 중 권리분석, 명도 등 필요한 과정에서만 의뢰하는 것도 방법입니다.

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