[부동산] 인도명령을 일단 신청하고 본다.

[부동산] 인도명령을 일단 신청하고 본다.

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대화도 서류도 통하지 않으면, 이제는 법이다!

점유자와 대화가 통하지 않는다면 이제는 법의 힘을 빌려 점유자를 내보내야 합니다. 낙찰자가 잔금을 법원에 납부하고 소유권을 취득했는데도 불구하고, 점유자가 부동산에 계속 거주하고 있어서 소유권을 행사하지 못할 때 낙찰자는 법원에 인도명령을 요청할 수 있습니다.

매수자(낙찰자)의 요청이 합당하면 법원은 점유자에게 부동산 인도를 명령합니다. 만약 점유자가 인도명령을 따르지 않으면 낙찰자는 법원 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있습니다. 단, 강제집행을 하기 전 반드시 인도명령결정문을 법원으로부터 받아야 합니다.

인도명령은 무조건 되는 것이 아니다.

경매에서 채무자 및 소유자, 전액 배당받는 선순위임차인, 후순위임차인은 인도명령 대상입니다. 이러한 인도명령제도 덕분에 일반인도 마음 놓고 경매에 참여할 수 있게 되었답니다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있으므로 인도명령을 신청할 수 없고 강제집행도 할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인을 파악하는 권리분석이 중요한 이유입니다. 또 권리가 모호한 점유자나 유치권자가 있거나 권리를 다투는 임차인이 있다면 인도명령은 바로 결정되지 못하고 별도의 소송들을 거쳐야 합니다.

인도명령결정문은 언제 나올까

임차인이 아닌 집주인이 점유자라면 인도명령결정문은 배당기일에 상관없이 잔금납부만 하면 바로 나옵니다. 그러나 임차인에 대한 인도명령은 법원배당기일이 지난 후 결정됩니다.

 

낙찰받고 잔금납부까지 보통 1개월이 걸리고 잔금납부 후 배당기일까지 1개월이 추가로 소요됩니다. 그러므로 낙찰로부터 법원배당기일까지는 약 2개월이 걸립니다.

 

구분	인도명령 결정기간
채무자	신청일로부터 3일 이내 인도명령 결정
소유자	신청일로부터 3일 이내 인도명령 결정
임차임	대항력 있음	심문서 발송	대항력 있는 임차인이 배당받으면 인도명령 가능
	대항력 없음	신문서 발송	심문 후 결정, 결정은 배당기일 이후
유치권자	심문기일 지정		심문 후 결정
기타 점유자	심문기일 지정		심문 후 결정

채무자와 소유자는 인도명령을 신청하면 3일 이내에 인도명령이 결정됩니다. 특별한 사유가 없는 임차인이라면 배당기일 이후 인도명령이 결정됩니다. 선순위임차인도 전액배당 받으면 인도명령 대상입니다. 그러나 권리사항이 명확하지 않은 임차인, 시시비비를 가려야 하는 유치권자 혹은 점유자라면 별도의 심문기일을 정해 판결한 이후 인도명령이 결정됩니다. 심문서는 재판을 위해 준비하는 서류, 심문기일은 재판날짜를 말해요.

인도명령의 유효기간

인도명령은 가장 강력한 권한이지만, 신청할 수 있는 유효기간이 있습니다. 인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 안에 신청해야 합니다. 기간이 지나면 소송을 통해 점유자를 내보내야 하기 때문에 다소 복잡해지죠.

 

인도명령결정이 내려진 후에도 점유자가 이전을 하지 않으면 매수인은 강제집행을 신청할 수 있습니다. 인도명령결정은 신청 후 통상 1주일 내에 이뤄지며 법원은 점유자에게 인도명령결정문을 송달합니다. 이때 매수인은 인도결정문이 상대방에게 송달되었다는 ‘송달증명원’을 발급받아 강제집행을 신청할 수 있습니다. 법원마다 조금씩 다르지만 3~4주의 현장조사 이후 한두 달 안에 강제집행이 이뤄집니다. 보통 이 안에 점유자가 이사를 가는 경우가 많습니다. 참고로 인도명령의 소멸시효는 10년입니다. 인도명령이 확정된 날로부터 10년 내에 집행을 하면 되니 일단 신청해놓고 고민하는 것이 좋습니다(민법 제165조). 절차를 자세히 알아볼까요?

인도명령의 절차

인도명령신청(대금납부와 동시 신청)

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인도명령 심리 및 심문

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인도명령결정

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인도명령결정문 송달

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집행문 부여신청 및 송달증명원 수령

① 인도명령신청

인도명령신청을 할 수 있는 가장 빠른 날인 잔금납부일에 인도명령신청을 합니다. 인도명령으로 강제집행 신청을 하게 될지, 언제 할지는 당장 알 수 없지만, 인도명령결정문을 미리 받아놓으면 필요할 때 바로 강제집행을 할 수 있기 때문입니다. 보통 잔금납부를 하는 법무사가 낙찰자 대신 작성하여 제출합니다.

 

② 인도명령 심리 및 심문

일반적인 경우 별다른 심리 없이 인도명령결정이 됩니다. 권리관계가 모호한 임차인이 있거나, 유치권을 주장하는 유치권자가 있다면 심리와 심문기일을 잡아 별도의 재판을 진행한 후 결정됩니다.

 

③ 인도명령결정

소유자는 신청 후 3일 이내에, 임차인은 배당기일이 끝난 후 인도명령이 결정됩니다.

④ 인도명령결정문 송달

낙찰자와 점유자는 인도명령이 결정되었음을 알리는 인도명령결정문을 송달받습니다.

 

⑤ 집행문 부여신청 및 송달증명원 수령

집행문은 집행기관이 그 적격을 따로 조사할 필요 없이 집행을 할 수 있게 하기 위한 서류입니다. 원고에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 법원사무관 등이 기명·날인한 후, 법원도장을 찍은 서류로 집행문 부여신청을 통해 받을 수 있습니다.

 

송달증명원은 점유자가 인도명령결정문을 송달받은 것을 확인하는 서류입니다. 낙찰자가 인도명령결정문을 받을 때 점유자도 같은 서류를 송달받습니다. 점유자가 인도명령결정문을 송달받은 것이 확인되면 낙찰자는 송달증명원을 발급받을 수 있습니다. 송달증명원이 있어야 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 

최근 법원은 채무자의 주소불명이나 수취인불명, 폐문부재와 같은 상황에서 신속한 경매절차와 채권자 권익 보호를 위해서 송달간주를 하기도 합니다. 송달간주가 되면, 채무자에게 실제 연락이 닿지 않아도 송달된 효과가 있어 송달증명원을 발급받을 수 있습니다.

 

폐문부재

문이 닫혀 있어서 우편 송달을 하지 못하는 것을 말합니다. 수취인불명, 해당 주소지에 사람이 살고 있지 않아서 우편 송달을 하지 못하는 경우들이 대표적입니다.

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