[부동산] 경매의 시작은 집주인으로부터

[부동산] 경매의 시작은 집주인으로부터

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빚 때문에 집이 경매에 넘어갈 위기에 처했다.

경매는 누군가의 빚에서부터 시작합니다. 어떤 이유로 집주인은 갚아야 할 빚이 생겼고, 그 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가게 된 것이죠. 빚을 지는 이유는 여러 가지가 있습니다.

 

대출로 집을 사면 생기는 근저당

주거용 부동산에서 가장 흔한 빚은 근저당입니다. 집을 살 때 은행에서 대출을 받으면 은행에 빚을 지게 되고, 은행에서는 근저당을 설정합니다. 근저당 설정이란 등기부등본에 ‘이 집에는 얼마의 대출이 있습니다.’라고 기재를 한다는 뜻이에요. 근저당이 설정된 집을 담보로 또 다른 대출을 받는 것을 방지하기 위해서지요. 대부분의 집주인은 은행에서 대출을 받아 집을 사죠. 대출을 받아 집을 산 모든 집주인은 채무자입니다. 은행은 돈을 받을 권리가 있는 채권자, 집주인은 빚을 갚을 의무가 있는 채무자가 됩니다. 은행이 아닌 개인도 돈을 빌려주고 개인근저당을 설정할 수 있어요.

 

돈을 못 갚으면 집을 내놔! 압류

집을 담보로 한 것은 아니지만, 집주인에게 받을 돈이 있는 경우 집을 압류할 수 있습니다. 카드대금을 연체하면 카드사에서 압류를 하고, 자동차 할부금을 못 갚으면 캐피탈회사에서 압류를 하지요. 세금을 체납하면 관할관청에서 압류를 합니다. 개인 간의 금전거래도 적법한 이유가 있으면 압류를 할 수 있어요.

임차인의 보증금도 빚이 된다.

전세보증금, 월세보증금을 임차인에게 돌려주지 못해서 경매에 나오는 집도 있어요. 전세권을 설정한 집에 사는 임차인이 전세금을 돌려받지 못하면 경매를 진행할 수 있어요. 전세권을 설정한다는 것은 등기부등본에 ‘이 집에는 전세권이 있습니다.’라고 기재를 하는 것입니다. 전세권설정을 하지 않았지만, 전세금을 내고 주민센터에 전입신고를 한 임차인도 채권자가 되어 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청할 수 있습니다.

 

이 세 가지 외에도 다양한 빚이 있습니다. 이혼을 하면서 재산을 나누기 위해, 상속받은 재산을 공평하게 나누기 위해 경매를 하기도 하죠. 적법한 유치권이 성립해 공사비를 돌려받으려고 경매를 하는 경우도 있습니다. 월급을 받지 못한 직원들의 임금채권으로 인한 경매도 있습니다.

 

유치권

타인의 물건에 채권이 있는 사람이 채무 문제가 해결되기 전까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 가장 대표적인 예시는 공사업체 혹은 업자가 받지 못한 공사비를 받기 위해 해당 부동산을 점유하는 것입니다. 이때 건물에 ‘유치권 행사’라는 팻말이 붙어있는 것을 볼 수 있죠.

집주인 집에 서류가 한 통 날아왔어요.

돈을 받아야 할 채권자는 정당한 절차를 거쳐 법원에 경매를 신청합니다. 집주인은 채권자에게 돌려줘야 할 돈을 갚지 않았기 때문에 경매를 당하게 됩니다. 법원에서는 집주인이 억울하게 피해를 보는 일이 없도록 어떤 공인중개사보다도 꼼꼼하고 확실하게 서류를 확인합니다. 절차상에 잘못이 있으면 이미 낙찰된 후라도 불허가가 되기도 합니다.

 

집주인은 경매가 진행되기 전에 자신의 집이 경매에 부쳐질 것임을 알 수 있어요. 은행 등의 채권자가 여러 번 고지를 하고, 경매 신청이 된 후에는 법원으로부터 송달을 받게 되거든요.

 

만약 여러분이 경매를 당하는 집주인이라면 어떻게 하시겠어요? 여러분의 집을 경매로 넘기겠다는 은행의 통고가 있었다고 생각해보세요. 그냥 가만히 있을 수 있을까요? 뭔가 방법을 찾아야 할 거예요. 집주인은 변호사, 법무사들을 찾아다니며 적당한 방법을 찾을 것입니다. 집주인에게는 두 가지 길이 있습니다. 첫째, 빚을 갚아 경매를 취하시키거나 둘째, 어쩔 수 없이 경매가 진행되어야 한다면 손해를 줄여야 합니다.

첫째, 경매를 피하려면 빚을 갚아야 합니다.

집을 팔아서 빚을 갚는 것이 가장 쉽습니다. 부동산 시장이 호황일 때는 바로 팔리지만, 불황일 때는 제때 팔지 못해 빚을 갚지 못하고, 경매로 처분되기도 합니다. 집주인의 빚이 적은 돈이라면 다른 곳에서 빌려 현재 채권자에게 갚을 수도 있습니다. 10억짜리 집에 1억만큼의 채권밖에 없다면 집주인은 추가대출을 받아 경매를 취하시킬 수 있습니다. 집주인에게는 또 다른 빚이 생기지만, 시간을 벌게 되겠지요. 채권이 적은 물건이 쉽게 취하되는 이유입니다.

 

둘째, 집주인이 갚을 수 없는 빚도 있어요.

부동산이 하락하는 시장에서는 집 가격보다 전세가가 더 커지는 수도 있습니다. 물론 일반적으로 전세가는 집의 가격보다 낮지요. 임차인의 보증금이 집 가격보다 더 큰 것을 역전세라고 합니다. 집을 팔아도 전세금을 반환하지 못하는 집주인은 임차인의 보증금을 반환할 수 없겠지요. 집 주인이 보증금을 돌려주지 못한 물건은 경매 시장에 나오게 됩니다.

 

사업실패로 빚을 져 부동산이 경매에 부쳐지게 된 경우는 채권이 너무 커서 빚을 갚아 경매를 취하하기 어려운 경우가 많습니다. 1억짜리 집에 10억의 채권이 있으면 갚을 수 없겠지요. 근저당은 집의 가치만큼의 빚만 생기지만, 사업 등으로 인한 압류채권은 금액이 얼마든지 클 수 있습니다. 이런 경우 집주인은 집을 포기하고, 낙찰자에게 이사비를 요구하는 등 손해를 줄이는 방법을 찾게 됩니다.

예비 입찰인들이 집에 찾아오다.

경매 입찰 기일이 다가오면, 집주인은 자기 집을 기웃거리는 낯선 사람들을 만나게 됩니다. 이들은 바로 현장답사 온 예비 입찰인들이지요. 초보 경매투자자는 무조건 집의 내부를 확인하고 싶어하지만, 이는 만만치 않은 일입니다. 여러분이 집주인이라면 다짜고짜 집을 보여 달라는 경매투자자들이 반가울 리 없겠지요.

 

물건이 아파트라면 ‘아파트의 내부는 다 똑같다.’입니다. 인터넷에서 충분히 확인이 가능합니다. 다만 집에 누수가 있을 가능성이 있거나, 집 상태가 노후하여 걱정될 경우에는 내부를 반드시 확인합니다. 확인이 어렵다면 매물로 나온 같은 라인의 아랫집, 윗집이라도 확인해보세요!

낙찰자, 집주인을 만나다!

낙찰자는 명도를 하기 위해 현재 거주하고 있는 집주인을 만나야 합니다. 집을 날리고 만 집주인이 낙찰자에게 요구하는 것은 크게 두 가지입니다.

첫째, 넉넉한 이사비입니다.

대부분의 낙찰자가 집주인을 만나면 처음 듣는 말이 “이사비는 얼마나 주실 건데요?”입니다. 그런데 그 말을 그대로 받아들이지 마세요. 그들이 원하는 이사비와 낙찰자인 여러분이 원하는 이사비는 차이가 매우 큽니다. 만약 1,000만원의 이사비를 요구하는 집주인이 있다면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때는 협상이 필요합니다.

 

협상을 할 때는 내가 해줄 수 있는 것을 정확하게 알려주는 것이 좋습니다. 어차피 여러분은 이사비 1,000만원은 염두에 두고 있지 않았다는 것을 알려주어야 합니다. 줄 수 있는 이사비용이 100만원이라면 협상은 50만원부터 시작합니다. 협상할 여지를 남겨두기 위해서이지요. 50만원부터 협상을 시작하여 100만원 안에서 협상을 완료합니다. 한 가지 분명한 것은 어떤 금액도 집주인에게 넉넉한 느낌을 갖게 해주지 못할 것입니다. 이사비는 원활한 명도를 위해 작게나마 위로금을 주는 것일 뿐, 반드시 지급해야 하는 비용은 아닙니다.

 

둘째. 넉넉한 이사 준비 기간입니다.

집주인은 이사할 때까지 시간을 요구하기도 합니다. 집주인에게 아이들이 있다면 학교 때문에 당장 거처를 옮기는 것이 쉽지 않을 겁니다. 그렇지만, 마냥 이사 날짜를 연기해줄 수 없다고 확실히 이야기하세요. 정확한 날짜를 정해서 알려주면 얘기가 쉽습니다. 이사 날짜도 조금 촉박하게 잡아 통보를 하고, 조금씩 양보하는 것이 좋습니다.

 

집주인과 협의가 이루어지지 않으면 최후에는 법적인 조치를 취하게 됩니다. 법원의 힘을 빌려 집주인을 강제로 내보내는 강제집행은 집주인과 낙찰자 모두에게 쉽지 않은 일입니다. 비용과 감정을 소모하게 되지요. 가능한 대화와 협상으로 명도를 하는 것이 좋습니다. 집주인이 이사하면 이 물건은 마무리됩니다.

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