[부동산] 경매, 어떤 사람이 해야 할까?

[부동산] 경매, 어떤 사람이 해야 할까?

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나도 회사 그만두고 경매나 할까?

① 300만원의 월급은 현금 3억과 같습니다.

직장인의 월급은 소중합니다. 매달 받는 월급으로 먹고, 입고, 생활을 해야 합니다. 통장이 바닥나면 다음 달에 또 월급이 입금됩니다. 그 돈으로 또 한 달을 살지요. 회사를 그만두면 당장 다음 달에 입금되는 월급이 없습니다. 수입이 없으면 어떻게 살까요? 모아둔 돈으로 살아야 하겠지요. 그럼, 투자는 무슨 돈으로 할까요? 모아둔 돈으로 생활을 하면서 투자를 할 수는 없습니다.

 

월급 300만원이 너무 적다고 생각하나요? 월세를 보증금으로 환산하는 방식을 환산보증금이라고 합니다. 이때 월 10만원은 보증금 1,000만원과 같습니다. 월 300만원이면 무려 3억원의 보증금에 해당합니다. 만약 은행 예금 이자로 월 300만원을 받으려면 무려 15억원을 예치해야 합니다. 은행금리를 2%로 가정하고, 세금은 고려하지 않았을 경우입니다. 급여의 가치에 대해 다시 생각해볼 필요가 있습니다.

 

환산보증금 계산법

환산보증금은 원래 상가임대차보호법에서 쓰는 개념입니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다.

 

② 직장인이 경매투자에 더 유리합니다.

직장인은 대출을 받을 때 유리합니다. 경매투자를 할 때는 자기 돈은 물론 대출도 활용해야 합니다. 은행은 매달 월급을 받는 직장인에게 대출해주는 것을 좋아합니다. 변동성이 큰 사업자보다 고정 월급이 있는 직장인이 이자연체 위험이 적기 때문이지요. 대기업에 다닐수록 자금을 융통하기 좋습니다. 대출금리도 할인해줍니다.

 

자신의 직종에 따라 전문가보다 경매를 잘할 수도 있습니다. 음식점 영업직원은 장사가 잘되는 상가를 알아보는 눈이 있고, 건설회사에 다니는 건축전문가는 집을 보는 안목이 있습니다. 컴퓨터 앞에 있는 시간이 많은 직장인은 경매 물건 검색에 유리합니다. 직장에서 보고 듣는 작은 정보가 투자에 도움이 되기도 합니다.

③ 직장에 다니면서도 충분히 경매할 수 있습니다.

직장에 다니면서 우리는 다양한 활동을 합니다. 대학원에 진학하거나, 봉사활동을 하기도 하지요. 업무가 끝나면 동료와 술을 마시기도 하고, 휴가를 내고 여행을 가기도 합니다. 경매도 그렇게 하면 됩니다. 취미활동을 하듯이 말이죠. 술자리 모임 대신 경매 공부를 하고, 한 시간 일찍 출근해서 물건검색을 할 수도 있습니다. 토요일에는 데이트 삼아 부부가 함께 현장답사를 갈 수도 있지요. 입찰할 시간이 안 된다면 가족이 대신 가면 됩니다. 비용을 내고 입찰대리인을 이용할 수도 있습니다. 명도할 시간이 없다면 이 부분만 경매 컨설턴트에게 맡길 수도 있습니다. 직장 다니느라 시간이 없다고요? 아니요, 의지가 없는 것입니다.

 

④ 직장을 다니다가 전업투자자가 되어도 늦지 않아요.

여러분은 돈을 벌기 위해 전업투자가가 되고 싶은가요, 탁월한 경매전문가가 되고 싶은가요? 탁월한 경매전문가가 되고 싶다면 경매전문법인 회사로 직장을 이직하세요. 돈을 벌기 위해서라면 일단 지금 나오는 월급을 쉽게 포기하지 마세요. 경매는 직장을 다니면서 시작하는 것이 낫습니다. 현재 월급 수준의 월세가 나올 수 있게 준비하고, 투자를 할 수 있을 만한 일정 수준의 목돈이 준비되면 그때 직장을 그만두고 전업투자자가 되어도 늦지 않습니다.

집에 대한 전문가, 전업주부!

① 주부는 집을 가장 잘 아는 사람입니다.

경매 초보자들이 목표로 삼는 주택은 주부에게 익숙한 공간입니다. 어떤 아파트가 인기 있는지, 어떤 아파트 가격이 오르는지, 이 동네에서 인기 있는 학교는 어느 지역 학군인지 주부가 가장 잘 압니다. 잘 아는 사람이 잘 할 수 있습니다. 주부보다 집을 잘 아는 사람이 있을까요?

 

집의 가치를 높이는 일에도 주부들이 탁월합니다. 저렴한 자재를 이용한 소품으로 인테리어를 하기도 하고, 조명 하나로 집안의 분위기를 바꾸기도 합니다. 꾸미기에 손재주가 있는 주부는 낡은 집을 낙찰받아 가치를 높여 임대를 놓을 수 있습니다. 다만, 한 가지 주의할 점은 주부의 눈높이가 아닌 임차인의 눈높이로 봐야 합니다. 엄마의 시선으로는 맘에 들지 않는 유흥가 근처의 집도 임차인에게는 재미있고 살기 편한 집일 수 있습니다.

 

② 남편 월급으로 오늘을 살고, 아내는 미래를 준비해요.

남편의 월급으로 오늘을 살고, 아내는 경매로 내일을 준비하면 어떨까요? 오늘에 충실하며, 동시에 내일을 준비하는 방법 중 하나입니다. 안정적인 월급이 있어 현금흐름이 좋다면, 당장 월세가 나오는 물건보다 미래에 시세가 오를 만한 물건에 투자하는 편이 좋습니다. 부부가 함께 넉넉한 은퇴를 즐길 수 있게 말이죠. 아내 덕분에 남편은 어깨에 짊어진 무거운 짐을 한결 덜 수 있을 것입니다.

③ 시간이 자유로운 워킹맘처럼 일해요.

직장인이 가장 갖고 싶은 것이 시간입니다. 돈이 있어도 시간이 없으면 원하는 삶을 살 수 없습니다. 사실 주부는 누구보다 바쁩니다. 가족의 모든 일에 주부의 손길이 필요하니까요. 하지만, 마음만 먹으면 시간을 만들 수 있습니다. 집안일은 좀 미뤄두고 아이가 어린이집이나 학교에 가 있는 시간에 경매를 해보세요. 자신이 잘하는 일로 소득을 만들어낸다는 것은 의미 있는 일입니다.

 

④ 경매는 부부가 함께할 수 있는 좋은 취미입니다.

부부가 같은 취미를 가지면 가정이 행복합니다. 경매도 취미가 될 수 있습니다. 제가 아는 부부 경매단(?)이 꽤 있습니다. 남편이 물건을 검색해 오면, 부부가 함께 현장답사를 다녀옵니다. 멀리 떠난 김에 맛있는 음식을 먹으면서 데이트하는 기분도 냅니다. 아내가 법원입찰로 낙찰을 받고, 명도를 마치면 가족의 자산이 차곡차곡 늘어납니다. 가족명의 투자법인을 설립한 부부도 있습니다. 대표이사는 아내이고 남편은 직원, 아이들은 주주입니다. 회사와 가족이 함께 성장하는 가족형 투자법인회사입니다. 부부가 함께 경매투자를 하다 보니, 대화 시간도 자연히 많습니다. 부부가 같은 취미를 가지면 가정이 화목합니다.

은퇴 없는 전문직 경매투자자!

① 경매에는 은퇴가 없어요.

나이는 걱정 마세요. 누군가에게 고용되는 일이 아니니까요. 경매에는 특별한 자격조건이 없습니다. 스스로 자신의 목적에 맞는 물건을 골라 자신의 수익률 기준대로 입찰을 하고 수익을 내면 됩니다.

 

경매는 일하고 싶을 때 일하고, 쉬고 싶을 때 쉴 수 있는 매력적인 평생직업입니다. 1년에 한두 건만 투자할 수도 있고, 1년 내내 부지런히 입찰을 할 수도 있습니다. 어떤 방식으로 투자를 해도 좋습니다. 스스로 결정하고 투자에 대한 책임을 집니다. 경매투자는 직장인이 아닌 사업자의 마인드로 하셔야 합니다.

 

② 생활비는 따로 떼어놓으세요.

퇴직금으로 생활도 해야 하고, 경매투자도 해야 한다면, 생활비는 미리 분리하세요. 매달 200만원으로 생활을 한다면 1년에 2,400만원, 2년이면 4,800만원입니다. 생활비를 생활비통장으로 옮겨 놓으면 생활이 안정됩니다. 가진 돈을 털어 무리하게 투자를 하면 현금흐름이 막혀 생활이 궁핍해지고, 투자판단도 흐려지게 됩니다. 불리한 시장에서 기다릴 수 없게 되고, 적정 매도시기가 되기 전에 팔아 손해를 입을 수도 있습니다. 투자수익보다 생활안정이 먼저입니다.

 

③ 투자수익은 불로소득이 아닌 근로소득입니다.

경매투자자는 누구보다 부지런합니다. 물건을 찾고, 현장답사를 하고, 입찰하고 명도하는 일련의 과정은 쉽지 않은 노동입니다. 남들보다 저렴하게 낙찰을 받기 위해, 조금이라도 더 시세차익을 내기 위해 부지런히 일합니다. 경매투자자의 수익은 분명 근로소득입니다. 오랜 투자로 임대사업자가 되어도 크게 다르지 않습니다.

경매를 하면 안 되는 사람

경매의 기초를 모르면서 입찰을 하는 것은 무모한 용기입니다. 경매는 누구나 할 수 있지만, 아무나 할 수 있는 일은 아닙니다. 법률용어를 익히고, 물건의 가치를 판단하는 것은 물론 사람을 상대하는 껄끄러운 과정을 거쳐야 합니다. 적당히 하려다가는 큰일 납니다. 준비되지 않은 경매 입찰은 비싼 수업료로 돌아옵니다. 이외에도 경매를 하면 안 되는 사람은 많습니다.

 

① 걱정이 취미인 사람

경매는 도전의 연속이고 늘 선택의 기로에 섭니다. 걱정을 사서 하는 사람은 경매에 도전한다면 스트레스만 쌓입니다.

 

② 지름신을 신봉하는 사람

첫눈에 반하는 물건은 경매에는 없습니다. 물건에 정 주지 마세요. 제대로 된 물건을 객관적으로 판단하여 골라야 합니다.

 

③ 한 방을 노리는 사람

경매에는 절대적인 시간과 노력이 필요합니다. 큰 거 한 방을 노리고 싶다면 도박판으로 가세요.

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