[부동산] 부동산 경매 한 번에 이해하기

[부동산] 부동산 경매 한 번에 이해하기

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경매는 판매자가 아닌 구매자가 가격을 정한다.

시장에서 파는 물건은 판매자가 가격을 정하고, 누구나 같은 가격으로 물건을 삽니다. 하지만 어떤 물건은 거래할 때마다 가격이 달라져서 판매자가 아니라 구매자가 가격을 정하기도 합니다. 많은 사람이 경쟁적으로 가격을 제시하여 판매가격을 정하는 방식을 경매라고 합니다. 경매는 물건의 원래 가치 외에 희소성이나 구매희망자의 욕구에 따라 가격이 결정됩니다.

 

① 물건의 가치가 달라지는 경우

방금 수확한 농산물은 같은 품질이라도 공급되는 양이 많으면 저렴하게 낙찰이 되고, 태풍으로 농사를 망친 경우에는 물건이 귀해서 비싸게 거래됩니다. 막 잡은 생선도 경매를 통해 거래됩니다. 생선을 원하는 도매상은 경매에 참여하여 원하는 가격을 제시하고, 생선은 가장 높은 가격을 제안한 도매상에게 판매됩니다.

 

② 가치를 정할 수 없거나, 희귀한 물건

영화에서 그림 경매 장면을 보신 적이 있나요? 멋진 걸작을 앞에 놓고 앉은 사람들이 가격을 부릅니다. 그림이나 골동품은 그 가치를 인정하는 사람에 따라 다른 가치를 가집니다. 그림은 가격을 정하기 어렵고, 골동품은 희귀해서 여러 사람이 갖고 싶어합니다. 경매를 통하면 소유자는 높은 가격에 팔 수 있고, 꼭 갖고 싶은 사람은 원하는 물건을 가질 수 있으니 서로에게 이득입니다.

 

③ 그 외 다양한 경매

요즘에는 미술품, 골동품뿐 아니라 사업권, 골프회원권, 자동차 등 다양한 물건이나 권리도 경매의 대상이 됩니다. 온라인을 이용한 경매도 다양한 방법으로 이뤄지고 있습니다. 천원경매는 가격을 1,000원부터 시작하고 정해진 시간 안에 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰받습니다. 역경매는 소비자가 아닌 판매자가 저렴한 가격을 제시하는 방식입니다. 소비자가 같은 조건의 서비스 중에서 가장 저렴한 가격을 제시한 업체를 선택할 수 있습니다. 이사나 인테리어 등 서비스업종에서 많이 이용하고 있습니다.

부동산 경매란?

부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 부동산을 최고 가격을 제시한 사람에게 파는 방법을 말합니다. 경매는 국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있으며 공경매에는 법원경매와 공매가 있습니다.

법원경매와 공매를 헷갈리시는 분이 많은데 간략하게 설명하면 각각 주체가 다릅니다. 둘 다 국가기관이 주체가 되지만 경매는 법원에서, 공매는 법원 이외의 기관에서 처리합니다.

 

경매의 주체가 되는 법원은 민사집행법에 따라 채권자의 요청이 있을 때 채무자의 물건을 매각하여 채권자에게 돈을 돌려줍니다. 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 주체가 되어 국세징수법에 따라 세금 미납자의 재산을 압류해 공개적으로 매각하는 것을 말합니다. 다시 말하면 경매는 빚을 진 개인이 빚을 갚게 하는 것, 공매는 세금을 내지 않는 국민이 세금을 내게 하는 것이라고 말할 수 있겠네요.

경매는 법원을 통해, 공매는 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 입찰할 수 있습니다. 온비드는 한국자산관리공사가 운영하는 인터넷 공매시스템으로 국가가 보유하고 있는 국유 재산, 세금 체납으로 인한 압류 재산 등의 물건을 매각합니다(18장 참고).

 

민사진행법과 국세징수법

민사집행법은 법원에서 경매 진행과 절차를 규정하기 위한 법이고, 국세징수법은 국세징수에 관한 사항을 규정하기 위한 세법을 말합니다.

임의경매와 강제경매

법원경매는 신청하는 방식에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없으므로 법원의 집행권원을 부여받아야 경매할 수 있습니다.         

 

임의경매, 강제경매는 채권자가 어떤 권리로 경매를 신청했느냐에 대한 것일 뿐 입찰자에게는 별 차이가 없습니다.

 

저당권, 근저당권

저당권은 집을 담보로 빌린 대출의 표시로, 담보금액 자체만 표시합니다. 근저당권은 저당권 중 하나로 장래 이자까지 포함한 금액입니다.

 

집행권원

국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말합니다. 법원의 집행판결, 지급명령 등이 있습니다.

부동산 경매는 비공개경매입니다.

경매에는 공개입찰과 비공개입찰이 있습니다.

① 공개입찰

다른 말로 경쟁입찰이라고 합니다. 진행자가 시작 가격을 정한 뒤 호가를 높이면서 입찰하는 방식입니다. 입찰자는 경쟁적으로 가격을 높여 부릅니다. 영화 속에서 보곤 하는 그림경매가 공개입찰이지요. 공개된 장소에서 호가를 부르면서 경쟁을 유도하는 방식이기에 경쟁이 치열한 나머지 입찰 전후 간혹 분쟁이 일어나기도 합니다.

② 비공개입찰

입찰자가 다른 경쟁자의 입찰가격을 알 수 없는 방식입니다. 입찰 전에 다른 경쟁자가 얼마에 입찰하는지 알 수 없어 공정한 경쟁을 할 수 있습니다. 현재 부동산 경매는 공정한 입찰을 위하여 비공개입찰을 원칙으로 하고 있습니다.

 

경매는 언제부터 시작했을까?

193년 로마황제 페르티낙스가 살해된 후 귀족들이 로마황제 자리를 경매에 붙인 것이 첫 경매기록입니다. 역사적으로 보면 주로 노예거래에 경매방식이 많이 쓰였지요. 미국 노예들도 경매방식으로 거래되었습니다. 우리나라에서는 1897년 <독립신문>에 ‘중남포와 목포에 조계를 정했고, 땅을 구분해 공박(公拍)한다’라는 기사가 있습니다. 이 기록을 우리나라의 첫 경매로 보고 있습니다. 법원경매가 제대로 시작된 때는 민사소송법(현재의 민사집행법)이 제정된 1960년입니다.

법원경매와 법원경매 물건들

일반적으로 부동산 경매라고 하면 법원경매를 말합니다. 경매는 법원에서 진행하며, 경매를 개찰하는 곳은 법원 안에 있는 경매법정입니다. 모든 과정은 법원에 소속된 담당 계장과 집행관들이 진행합니다. 법원경매는 채권자의 접수를 받은 후 경매진행 여부를 결정합니다. 그 후 경매의 준비와 진행, 개찰과 배당의 과정을 거쳐 진행됩니다.

 

법원에서는 경매를 투명하고 공정하게 진행합니다. 혹 절차상에 미흡한 점이 발견되면 기존 낙찰을 무효화하고 처음부터 다시 진행하기도 합니다. 법원경매에서 다루는 주요 물건은 부동산이 대표적이지만, 그 외에도 여러 가지가 있습니다.

 

① 자동차도 경매에 나옵니다.

자동차는 소비재이기에 사는 순간 중고가 되지요. 자동차 경매는 중고차를 저렴하게 살 수 있는 방식입니다. 특히 세금압류로 인한 공매를 통하면, 비싼 고급 자동차를 아주 저렴하게 살 수 있습니다.

 

② 여러 가지 권리도 경매에 나옵니다.

경매 물건 중에는 물고기를 잡을 수 있는 권리인 어업권, 광물을 캘 수 있는 광업권도 있습니다. 세월호의 쌍둥이 배로 불렸던 오하마나호도 선박경매 물건으로 나와 헐값에 매각되었습니다.

 

③ 운영권도 경매 물건 대상입니다.

학교 매점의 운영권이나 고속도로 휴게소의 식당운영권도 공매로 나오는 물건입니다. 국가 혹은 시 소유의 지하철상가점포 운영권도 임대형식으로 경매에 나옵니다. 이때 경매의 주체는 국가로, 공매로 진행됩니다. 이런 물건을 낙찰받으면 일정기간 임대하여 운영할 수 있는 권리를 갖습니다.

 

④ 우리가 관심 있는 물건은 부동산입니다.

부동산은 크게 땅과 건물로 구분합니다. 땅은 토지 그대로 거래되기도 하고, 그 위에 건물이 있으면 건물과 함께 매각되기도 합니다. 건물은 용도가 다양합니다. 건물에 사람이 살면 주거용이고, 장사를 하면 상가입니다. 물건을 보관하는 곳이면 창고, 물건을 만드는 곳이면 공장이지요. 이 용도는 처음 건물을 지을 때부터 정해지는데, 한 번 정해진 용도는 쉽게 바뀌지 않습니다. 태생이 주거용이면 주거용으로 쓰이고, 태생이 상업용이면 상가로 계속 쓰이는 것입니다.

 

개찰

경매 입찰이 끝난 후 집행관이 서류를 취합해서 최종 낙찰자를 결정하는 과정을 말합니다.

주거용 부동산 경매가 가장 쉽다.

우리는 이 책에서 주거용을 기준으로 이야기할 것입니다. 부동산 경매 중에서 주거용이 가장 쉽기 때문이에요. “전 상가가 가장 쉬운데요.”라고 말하는 분도 있을 수 있습니다. 부모님께서 오랫동안 장사를 했거나, 본인이 상가를 잘 아는 분이라면 충분히 그럴 수 있습니다. 만약 여러분이 상가와 상권을 잘 안다면 상가입찰을 권합니다. 괜찮은 상가는 주거용보다 임대수익이 훨씬 좋습니다. 작은 편의점도 좋은 길목에 있다면 월 임대료로 수백만원대를 받을 수 있습니다. 그런 상가는 웬만한 아파트 몇 채를 합친 것보다 수익이 낫지요.

 

하지만, 이제 막 경매에 뛰어든 초보자에게 상가는 어렵습니다. 상가는 잘못 낙찰받으면, 임대수익은커녕 비싼 관리비까지 주인이 부담해야 합니다. 팔고 싶다고 맘대로 팔리나요. 장사가 안 되는 지역에 위치한 상가는 아무리 헐값에 내놓아도 아무도 사주지 않습니다. 상권은 동물과 같아서, 살아서 움직이고 이동합니다. 좋은 상권도 몇 년 후 죽은 상권이 되기도 합니다. 상가는 한마디로 다루기가 무척 까다로운 물건입니다.

 

이에 비하면 집은 쉽습니다. 우리는 누구나 집에서 사니까요. 집과 관련한 정보는 대개 정확하고, 그 정보들은 공개되어 있습니다. 나라에서는 부동산을 팔고 사는 가격을 신고하도록 법으로 정했습니다. 실제 거래한 가격을 국토교통부에 신고하고, 이 신고한 내용을 누구나 확인할 수 있도록 했습니다. 2015년부터 분양권 거래가격도 투명하게 공개되고 있습니다. 집은 가격정보가 투명하고, 익숙한 물건이라 처음 부동산 경매를 접하는 사람에게 쉽습니다.

 

처음 경매를 한다면 주거용 부동산부터 시작하는 것을 추천합니다.

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