연말정산 총정리 - 담보대출 이자상환액 공제와 전세보증금대출 원리금상환액 공제는 실제 이자율을 따져야 한다.

담보대출 이자상환액 공제와 전세보증금대출 원리금상환액 공제는 실제 이자율을 따져야 한다.

영업부 최대리가 “저는 3년 전에 은행 담보대출을 받았는데, 그때부터 이자상환액 소득공제를 계속 받고 있어요”라고 말했다. 그러자 박과장이 “그런가? 혹시 이자상환액 공제로 인한 실제 이자율은 계산해보았나?”하고 묻자, 최대리는 “아니요, 이자상환액 공제받으면 이자율은 내려가지 않나요?”하고 되물었다. 이에 박과장은 “당연하지. 이자상환액 소득공제를 받으면 실제 이자율이 내려가지. 그런데 이자상환액 소득공제를 받지는 못하는 담보대출 이자율보다 낮은지 높은지를 따져 보아야 해”하고 설명했다.

① 소득공제로 인한 이자율 인하효과, 어떻게 아나?

담보대출 이자상환액 소득공제의 이자율 인하효과를 알려면 우선 본인의 과세표준을 확인해야 한다. 원천징수영수증 2쪽 48번의 ‘종합소득 과세표준’을 확인하라. 이후 〈과세표준에 따른 이자율〉에서 내 과세표준에 해당하는 절세율과 차입이자율을 곱하면 이자율 인하효과를 알 수 있다.

 

② 예시로 보는 실제 이자율

@과세표준에 따른 이자율

과세표준	절세율	차입 이자율	이자율 인하효과	실제 이자율
833만 원 이하	2.97	4	4 x 2.97 = 0.12	4 - 0.12 = 3.88
833만 원 이하~1,553만 원 초과	4.62		4 x 4.62 = 0.15	4 - 0.15 = 3.85
1,553만 원 이하~4,600만 원 초과	16.5		4 x 11.55 = 0.46	4 - 0.46 = 3.54
4,600만 원 이하~8,800만 원 초과	26.4		4 x 16.5 = 0.66	4 - 0.66 = 3.34
8,800만 원 이하~1억 5,000만 원 초과	38.5		4 x 26.4 = 1.06	4 - 1.06 = 2.94
1억 5,000만 원 이하~3억 원 초과	41.8		4 x 38.5 = 1.54	4 - 1.54 = 2.46
3억 원 원 이하~5억 원 초과	44		4 x 44 = 1.76	4 - 1.76 = 2.24
5억 원 초과	46.2		4 x 46.2 = 1.848	4 - 1.848 = 2.152

예를 들어, 담보대출 2억 원에 이자율 4%로 이자 800만 원을 상환했다고 해보자. 과세표준 7,000만 원인 사람은 이자상환액 800만 원에 대해 211만 2,000원(=800만 원×26.4%)의 세금을 환급받는다. 따라서 세금환급액을 차감한 588만 8,000원(=800만 원 - 211만 2,000원)이 실제 이자가 되며, 이자율은 2.94%(=588만 8,000원÷2억 원)다.

소득공제 받을 수 있는 대출상품의 실제 이자율이 공제받지 못하는 담보대출 이자율보다 높다면 절세를 포기하는 것이 좋다.

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과거 5년의 월세와 담보대출 이자상환액도 돌려받을 수 있다?

막내 신입 사원이 박과장에게 “작년, 재작년에 낸 월세도 돌려받을 수 있나요?”하고 물었다. 박과장은 “가능하지. 전에 말한 세액공제 요건만 맞으면 가능해. 단, 재작년 지급한 월세는 돌려받을 수 없어”하고 말하자 신입이 “왜요?”하면서 되물었다. 이에 박과장은 “재작년에 자네는 직장에 다니지 않았잖아. 직장 다니고 있는 동안에 낸 월세만 공제대상이기 때문이야”하고 말했다.

 

① 월세와 담보대출공제는 5년 치를 한꺼번에 청구할 수 있다.

과거 5년간의 월세·담보대출 이자상환액·전세보증금대출 원리금상환액 공제를 받지 못했는가? 그렇다면 해당 연도 연말정산 때 경정청구로 돌려받을 수 있다. 특히 가장 많이 놓치는 아파트 분양권·조합원입주권 대출의 이자상환액 공제를 잘 확인하자.

주소지 관할 세무서 또는 홈택스에 관련 증빙서류를 제출하면 된다. 주의사항은 연도별로 공제 요건과 공제액이 다르기 때문에, 해당 연도의 공제요건·공제액을 정확하게 확인해야 한다는 점이다.

 

② 분양권 대출과 재개발·재건축 조합원입주권 대출도 공제 가능하다.

아파트 등 주택 분양권 또는 재개발·재건축 조합원입주권 대출금도 〈분양권·조합입주권 관련 공제 요건〉을 갖추면 주택담보대출 이자상환액과 동일하게 소득공제를 적용받는다. 최고 1,800만 원까지 가능하다. 다만 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환한다는 특약이 있어야 한다.

@분양권·조합입주권 관련 공제 요건

요건	내용
차입자	●분양권 취득당시 무주택세대주인 근로자 예외) 세대원 : 무주택 근로자로 세대주가 월세공제액, 주택마련저축공제, 주택임차차 입금공제 받지 않는 경우에 한해 적용받을 수 있음. 이때 해당 주택에 실거주해야 함
분양권(입주권)	●분양가격(입주권가격) 4억 원(2013년 이전 : 3억 원) 이하 ●조합원입주권의 입주권 가격 산정 - 청산금을 납부한 경우 : 기존 건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금 - 청산금을 지급받은 경우 : 기존 건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금
분양권 수	분양권 둘 이상 보유하게 된 경우, 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 소득공제 적용하지 않음
차입 조건	주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 함(주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입요건을 동 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우 포함)
소유자와의 관계	채무자와 소유자가 동일할 것

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