[부동산] 부동산 경매, 어떤 순서로 시작할까?

[부동산] 부동산 경매, 어떤 순서로 시작할까?

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왜 경매하고 싶으세요?

대다수의 사람들이 경매로 집을 살 때 목적은 셋 중 하나입니다. 첫 번째는 내 집 마련을 하는 것, 두 번째는 바로 팔아 시세차익을 내는 것, 세 번째는 임대수익을 내는 것입니다.

 

“그냥 돈 되는 물건 하고 싶어요.”처럼 애매한 목표로는 곤란합니다. ‘임대수익도 되면서, 나중에 시세차익을 낼 수 있는 내 집 마련을 하고 싶다.’라는 것은 마치 ‘돈 많고, 잘생기고, 전문직에, 성격도 좋고 게다가 로맨틱하기까지 한 남자와 결혼하고 싶다.’라는 것과 같습니다. 세상에 그런 남자가 없진 않겠지만, 그런 완벽남이 남편이 되는 일은 쉬운 일이 아니겠지요. 현실에서는 적당한 타협이 필요합니다.

 

경매도 마찬가지입니다. 경매 시장에서 위치 좋고, 층 좋고, 방향 좋고, 인테리어 좋고, 명도도 문제없는 완벽한 물건을 찾으면 곤란합니다. 그런 물건이 없진 않지만, 귀하기에 저렴한 가격을 기대하기 어렵습니다. 때문에 물건을 고를 때는 정확하고 현실적인 목표를 가지는 것이 중요합니다.

나에게 딱 맞는 경매 물건 고르는 순서

① 목적을 정하는 것이 우선입니다.

앞서 세 가지 목적 중 하나를 고르는 것이 좋다고 말씀드렸지요. 물론, 임대수익을 목적으로 하더라도 시세차익이 날 수도 있습니다. 그리고 실거주용 목적의 집이 시세차익이 날 수도 있죠. 다만 주가 되는 목적을 하나로 정하면 물건을 고르기가 쉬워집니다. 뒤에서 각각의 목적에 맞는 물건 찾는 법을 소개할 것입니다.

 

② 지역도 알아보세요.

목적에 따라 선택지역이 달라집니다. 내 집 마련이 목적이라면 물건 선택범위가 정해져 있습니다. 살고 있는 동네를 떠날 수 없다면 선택의 폭이 좁을 것이고, 이사를 고려한다면 더 넓은 범위의 물건을 비교하여 선택할 수 있습니다.

 

임대수익이 목적이라면 여러분이 사는 동네가 아닌, 월세를 낼 임차인이 있는 곳을 공략해야 합니다. 월세를 내는 임차인 중에는 가족보다 젊은 직장인, 학생 등 혼자 사는 사람들이 많습니다. 그들은 직장이나 학교에서 가깝고, 생활이 편리한 곳을 중요하게 생각하되 학군 등에는 비교적 신경 쓰지 않는 편입니다. 이런 임차인들은 서울 인근 수도권, 지방도시에서 쉽게 찾을 수 있습니다. 특히 지방산업단지 인근 소도시의 저렴한 소형아파트는 임대수익용으로 적합합니다.

 

시세차익이 목적이라면 서울, 부산 등 대도시가 좋습니다. 개발계획이나 교통 호재가 있는 곳은 더욱 좋습니다. 매매가와 전세가의 차이가 적은 곳을 저렴하게 낙찰받아 전세를 주면 적은 돈으로 투자할 수 있습니다.

③ 목적에 맞는 물건을 찾으세요

경매 물건은 마치 창고개방 세일에 아무렇게나 쌓여 있는 옷 더미와 같습니다. 화려한 쇼윈도우를 꾸미고 아름다운 마네킹을 이용하여 보기 좋게 디스플레이한 백화점과는 다르죠. 하루에 진행되는 전국 경매 물건이 약 1만 2천여 건입니다. 아무렇게나 널린 경매 물건을 검색하는 일은 만만한 작업이 아닙니다. 많은 물건 중에서 고르고 골라 목적에 맞는 물건을 찾아야 합니다.

 

④ 물건을 고르고 난 후 권리분석을 합니다

권리분석 전에 먼저 목적에 맞는 물건을 고르는 것이 먼저입니다. 권리분석은 시간이 많이 걸려서 꼭 필요한 물건만 하는 것이 좋습니다. 권리분석은 ‘과연 내가 해결할 수 있을까?’를 판단하는 일입니다.

 

다시 창고개방 세일의 옷을 예로 들어볼까요? 단추가 떨어진 옷은 적당한 단추를 사서 달아주면 되고, 실밥이 떨어진 옷은 실로 꿰매면 다시 말짱한 물건이 되지요. 그런데, 치명적인 하자라면 어떨까요? 하얀 옷감의 색이 누렇게 바랬거나, 옷의 한쪽이 찢어졌다면 수선 자체가 어렵습니다. 이런 물건은 입을 수도, 팔 수도 없기에 헐값에 팔거나, 폐기처분해야 합니다. 하지만 얼룩을 제거하는 전문가라면 특별한 기술로 바랜 부분을 다시 하얗게 원상복구할 수 있습니다. 어떤 전문가는 옷감이 찢어진 부분에 예쁜 장식을 달거나, 다른 옷감을 멋들어지게 배치할 수도 있을 것입니다.

이런 치명적인 하자를 해결할 능력을 가진 사람을 ‘고수’라고 부릅니다. 경매에서는 탐정같이 증거를 모으고, 법적 하자를 찾아내서 유치권을 해결하는 사람, 사방에 길이 없어 맹지가 된 쓸모없는 땅을 도로 앞 땅주인과 담판을 지어 금싸라기 땅으로 만드는 사람, 재개발예정지역의 정보를 미리 알아내어 일찌감치 알박기를 하는 사람들을 우리는 ‘고수’라 여기지요.

 

해결할 수 있는 능력에 따라 취할 수 있는 물건의 범위가 달라집니다. 도전정신이 남다르지 않고, 위험이 싫다면 그냥 중간 정도도 나쁘지 않습니다. 배당받는 임차인이 사는 집을 낙찰받아 명도하는 것은, 멋진 재킷을 골라 그저 단추만 새로 달아주는 것과 비슷해 고수가 아니어도 얼마든지 할 수 있습니다. 약간의 수고를 한다면, 백화점 품질의 물건을 보다 저렴하게 살 수 있지요.

 

경매 물건의 권리분석은 내가 해결할 수준인지 아닌지 체크하는 것입니다. 경매 물건이라면 대부분 사람들이 일단 어느 정도 하자가 있다고 여깁니다. 하지만 자세히 들여다보면 그리 대단한 하자가 아닌 경우도 많습니다. 살고 있는 임차인을 적당한 협상으로 내보내고, 페인트나 도배를 하는 정도로 해결할 수 있는 일이 많습니다. 권리분석에 대한 자세한 이야기는 둘째마당에서 소개하겠습니다.

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