[부동산] 경매 물건에는 무엇이 있을까?

[부동산] 경매 물건에는 무엇이 있을까?

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별 걸 다 파는 경매 시장

경매 시장에는 정말 다양한 물건들이 나옵니다. 자동차를 포함해 오토바이, 선박, 비행기 등 온갖 탈 것들은 물론 물고기를 잡을 수 있는 어업권, 광물을 캘 수 있는 광업권 등의 권리도 경(공)매로 살 수 있습니다. 한우, 볏짚 등 농축산물부터 중장비, 산업 부품 등 동산(움직일 수 있는 물건)도 경(공)매로 낙찰받을 수 있지요.

우리가 관심 있는 물건은 바로 부동산입니다.

부동산은 크게 4가지로 분류할 수 있습니다. 사람이 먹고 자며 생활하는 주거용, 상업행위를 하는 상업용, 건물이 없는 토지, 그리고 그밖에 특별한 용도로 정해진 ‘기타’입니다. 여러분은 다양한 부동산 중에 어떤 물건에 관심이 있으신가요?

 

① 다듬어지지 않은 원석, 토지

도시 한복판에 있는 20층짜리 건물의 토지는 아름다운 바닷가 시골 마을의 토지보다 가치가 있습니다. 토지는 위에 어떤 건물이 올라가느냐에 따라 가치가 달라집니다. 나라에서는 토지 위에 아무렇게나 건물을 올릴 수 없도록 법으로 규제를 하고 있습니다. 건물의 활용도가 높을수록, 건물이 높으면 높을수록 토지의 가치도 높습니다. 또 개발행위에 따라 토지의 가치가 달라질 수 있습니다. 모든 토지는 개별성이 강해서 적당한 가격을 책정하기 어렵습니다. 이런 이유로 토지는 초보자가 평가하기에 조금 어렵습니다.

② 상업활동을 위한 상업용 물건

상업활동을 한다는 것은 돈을 벌기 위해 무언가를 팔거나, 서비스를 제공한다는 것입니다. 영업행위를 하는 사장님이 돈을 잘 벌어야 월세도 낼 수 있습니다. 손님이 오지 않는 상가라면 아무리 번듯하게 인테리어를 해도 아무도 임차인으로 들어오지 않습니다. 상권만 좋으면 물건이 허름하고 별 볼 일 없어도 임차인들이 영업을 할 수 있지요. 물건 자체보다 입지와 상권이 더 중요합니다.

 

장사만 잘 되는 곳이라면 임차인은 비싼 월세를 감수합니다. 심지어 경매낙찰물건은 권리금도 없습니다. 상권을 이해할 수 있다면 상가를 경매로 낙찰받을 경우 매우 유리합니다. 상가의 임대수익률은 주택과는 비교할 수 없을 정도로 좋습니다. 주택은 월세로 100만원을 받기가 쉽지 않은데, 상가는 1,000만원의 월세를 받을 수도 있습니다. 임대수익을 원한다면 상가를 해야 합니다. 하지만, 경매 공부 전에 상가 상권을 먼저 이해하는 것이 중요합니다.

③ 가장 쉬운 주거용 부동산

우리는 누구나 집에 삽니다. 낡은 집, 새집, 아파트, 빌라, 자가, 전세, 월세 등 형태나 방식은 달라도 집은 우리에게 익숙하지요. 어떤 집이 가치 있는지는 어렵지 않게 알 수 있습니다. 주거용은 크게 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택으로 나눌 수 있지요. 이 중 가장 쉬운 것은 아파트입니다. 아파트는 똑같은 집이 한두 채가 아닌 수백, 수천 채가 있는 집의 형태입니다. 같은 형태의 집이 수백 채가 있으니 비교하기 쉽습니다. 거래가격은 투명하고, 전월세가도 예측이 가능합니다. 사기 쉽듯이 팔기도 쉽습니다. 부동산을 처음 시작한다면 주거용, 그중에서 아파트부터 시작하는 것이 좋습니다. 그래서 우리는 이 책에서 주거용을 중심으로 이야기하려 합니다.

 

④ 기타

특별한 용도로만 쓰이는 부동산입니다. 가축을 기르는 건축물인 축사, 객실 단위로 분양을 하여 구입자가 사용하지 않는 기간에는 관리 회사에 운영권을 맡기고 임대료 수입을 받는 형태의 호텔인 콘도, 학생에게 교육을 하기 위한 학교, 차량을 세워두도록 마련한 장소인 주차장 등이 기타 용도의 부동산에 속합니다.

 

경매 물건의 용도 분류

주거용	아파트, 주택, 다세대(빌라), 다가구(원룸 등), 근린주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라형 아파트, 농가주택
상업용	근린생활시설, 근린상가, 상가, 상가 점포, 상가 주택, 아파트형공장, 숙박시설, 주유소, 오피스텔(업무), 병원, 아파트상가, 창고, 상가 사우나, 목욕탕, 노유자시설, 장례식장, 공장
토지	대지, 임야, 전, 답, 과수원, 잡종지, 공장용지, 도로, 구거, 유지, 목장용지, 수도용지, 철도용지, 체육용지, 창고용지, 제방, 하천, 유원지, 사적지, 광천지
기타	축사, 콘도, 학교, 주차장, 묘지, 광업권, 어업권, 농가관련시설, 종교시설, 염전, 양어장, 기타

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