[부동산] 입찰1단계 입찰가와 보증금은 미리미리 준비하자.

[부동산] 입찰1단계 입찰가와 보증금은 미리미리 준비하자.

---

준비물 없이 법원 가지 말자!

법원서류를 작성할 때는 반드시 챙겨야 할 세 가지 준비물이 있습니다. 바로 신분증, 인감도장, 입찰보증금입니다. 본인이 직접 입찰한다면 도장만 있어도 되지만, 대리인이 입찰할 경우 입찰자 본인의 인감도장과 인감증명서가 필요합니다. 입찰보증금은 뒤에서 자세히 알아보겠습니다.

 

본인이 입찰할 경우 인감도장이 아닌 일반도장도 가능해요.

법원 가기 전 입찰가를 정해두자

입찰 당일 법원에서 결정할 수도 있지만 입찰가는 보통 현장답사를 할 때 미리 결정하는 것이 좋습니다. 입찰가의 기준이 되는 것은 감정가나 실거래가가 아닙니다. 그렇다면 입찰가는 어떤 금액을 기준으로 해야 할까요? 부동산에서 통용되는 여러 금액을 파악하고, 이 금액들을 모두 따져 적절한 입찰가를 정해야 합니다.

 

감정가

공인된 감정평가사가 결정한 금액입니다. 법원이 현황조사를 할 때 결정된 금액이기에 입찰기일과는 시간 차이가 있습니다. 또한 경매에서 감정가는 채권회수가 목적이기에 다른 부동산 가격에 비해 다소 높게 책정되는 경향이 있습니다.

 

실거래가

과거 실제 거래된 부동산 매매가격입니다. 주로 거래를 중개한 공인중개사가 신고를 합니다. 실거래가는 계약 후 신고하게 되어 있습니다. 때문에 시간 차이가 생깁니다. 또한 계약이 취소되는 경우에도 실거래가는 그대로 남아있는 문제도 있습니다. 그렇기에 실거래가를 기준으로 입찰가를 결정하는 것은 곤란합니다. 과거 60일 이내 신고하면 됐던 실거래가는 2018년 9·13대책 이후 신고기간이 30일 이내로 줄었고, 앞으로 15일 내로 더 줄어들 예정입니다.

호가

공인중개사무소에서 부르는 가격입니다. 개인의 주관적인 판단이 들어가기에 같은 아파트라도 가격이 조금씩 다릅니다. 물건 상태에 따라 다를 수도 있고, 공인중개사의 성향에 따라 다를 수도 있습니다. 가격협상을 하기 위해 일부러 높게 책정하기도 하고, 손님을 끌기 위해 낮게 책정하기도 합니다.

 

경매에서 기준은 가장 최근 거래 가격!

많은 사람들이 입찰가를 결정하기 위해 감정가, 실거래가, 호가 등 부동산의 여러 가지 가격을 참고합니다. 하지만 입찰할 때 기준이 되는 가격은 가장 최근에 팔린 가격입니다. 그리고 이 가격은 현장조사에서만 확인할 수 있습니다. 현장조사를 하는 가장 중요한 이유는 입찰가를 결정하기 위해서입니다. 원하는 수익률을 낼 수 있는 가격으로 정할 수도 있습니다. 이때에도 현재 거래되는 매매가를 확인하는 것은 필수입니다.

 

입찰가는 자신이 생각하는 최저입찰가와 최고입찰가를 정하고, 그 안에서 결정합니다. 물론 가장 낮은 금액으로 낙찰받으면 좋지만, 경쟁자보다 높은 금액을 써야 낙찰될 수 있습니다. 입찰 가격은 법원에 가기 전에 미리 결정하고, 현장에서 변경하고 싶으면 염두에 둔 최저가와 최대가 내에서 정합니다. 분위기에 휩쓸려서 최대가격을 넘겨 입찰하지는 마세요.

 

실제 예를 들어볼까요? 저는 2019년에 대전의 아파트 경매 물건에 입찰했습니다. 그 물건은 매매가가 상승 중인 지역에 있었고, 현장조사를 통해 실제 거래되는 부동산 가격이 1억 6,500만원에서 1억 9,000만원 사이인 것을 파악했습니다. 여기에 국토부 실거래가를 함께 참고하여 아파트의 최대 입찰가는 1억 6,000만원, 최소 입찰가는 1억 5,000만원 정도로 정할 수 있었습니다.

 

이렇게 현장에서 조사한 내용과 가격정보를 토대로 현장답사일지를 작성하면 객관적인 입찰가를 결정할 수 있습니다.

법원에 갔을 때 가장 먼저 확인하는 입찰게시판

법원에 도착하고 난 후, 가장 먼저 확인해야 할 일은 입찰게시판을 확인하는 것입니다. 입찰게시판은 경매법정 입구에 붙어있습니다. 게시판에서 입찰할 물건이 제대로 진행되는지 확인합니다. 집주인이 빚을 갚거나, 서류에 문제가 생겨서, 또 여러 가지 이유로 입찰이 연기되거나, 취소되는 경우가 종종 있습니다. 이것은 입찰시간 직전에도 얼마든지 가능하기 때문에 법원에 도착하면 먼저 내가 입찰할 물건이 취소나 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.

 

만약, 확인하지 않고 입찰을 했다면, 취소된 건들은 개찰 후 먼저 불러서 보증금을 돌려줍니다. 입찰하는 사람들 틈에서 입찰봉투를 돌려받는 사람들이 신기하게도 꼭 한 명씩 있습니다. 미리 입찰게시판을 확인해서, 괜한 시간낭비를 하지 마세요.

서류 열람은 온라인으로

게시판을 확인한 후 물건 관련 서류를 열람합니다. 매각물건명세서는 입찰 당일까지 변경될 수 있기에 기존에 알고 있는 내용 외에 추가되거나 변경된 내용이 있는지 확인합니다. 과거에는 집행관이 종이로 된 서류를 열람하게 했는데, 지금은 온라인으로 법원경매 사이트에서 확인합니다. 스마트폰으로 확인해도 되고, 법원에 있는 컴퓨터를 이용해서 확인할 수도 있습니다. 매각물건명세서상에 특별한 내용이 있는지 확인합니다. 별다른 내용이 없으면 입찰서를 작성합니다.

법원 경매법정, 직접 가보면 이렇다!

경매진행은 경매 물건의 관할법원에서 진행합니다. 스피드옥션에서 물건번호 위에 있는 관할법원안내를 클릭하면 입찰할 물건이 어느 법원에서 관할하는지 알 수 있습니다.

 

경매법정은 보통 법원 안쪽에 자리하고 있습니다. 입찰하는 사람이 많은 날에는 법정 밖까지 사람이 꽉 차서 발 디딜 데가 없기도 합니다. 특히 찌는 듯한 여름, 좁은 공간에 많은 사람이 몰리면 숨 쉬기조차 괴롭습니다. 반면에 입찰하는 사람이 적거나, 한겨울 눈이 많이 오는 날, 비가 많이 오는 날은 법정이 한산하기도 합니다. 입찰자의 수는 부동산 경기에 따라 변화가 많습니다.

 

단상 앞에서 진행하는 판사 같은 사람을 집행관이라고 합니다. 법원에서는 집행관의 진행과 안내에 따르도록 합니다. 법정 안에서는 조용해야 하고, 촬영을 하거나 휴대폰을 사용할 수 없습니다. 법원에서 모자는 벗어야 하고, 선글라스도 착용할 수 없습니다. 먹거나 마시는 행위도 금지하고 있습니다.

 

법원 경매법정에 오는 사람들 중에는 입찰하는 사람들, 대출을 알선하는 사람들, 경매를 공부하러 온 사람들, 그 외 세입자, 공유자, 채권자 등 관계자들이 있습니다. 때문에 법원에 오면 경매법정 밖에서부터 목소리를 낮추는 것이 좋습니다. 특히 입찰할 물건에 대한 얘기는 귓속말로 하거나 문자로 하는 것이 좋습니다. 옆자리 아가씨가 해당 물건의 임차인일 수도 있고, 입찰을 하려고 온 경쟁자일 수도 있으니까요. 저는 입찰하러 가는 버스 안에서 해당 물건에 대해 전화통화하는 경쟁자를 만난 적도 있었습니다. 의논은 집에서 마무리하고 법원으로 오는 것이 좋습니다.

---

2020/05/28 - [도전 ! 투자 공부] - [부동산] 모든 준비가 끝났다! 법원 입찰 한눈에 보기

[부동산] 모든 준비가 끝났다! 법원 입찰 한눈에 보기

2020/05/28 - [도전 ! 투자 공부] - [부동산] 임차인이 있는 집은 대항력 확인!

[부동산] 임차인이 있는 집은 대항력 확인!

2020/05/28 - [도전 ! 투자 공부] - [부동산] 집주인만 있는 집은 말소기준권리만 확인!

[부동산] 집주인만 있는 집은 말소기준권리만 확인!