[부동산] 임차인이 있는 집은 대항력 확인!

[부동산] 임차인이 있는 집은 대항력 확인!

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임차인의 보증금, 내가 줘야 할까?

집주인만 사는 집의 권리분석은 말소기준권리만 확인하면 됩니다. 등기부등본의 모든 권리를 접수날짜 순으로 나열하면 어렵지 않게 말소기준권리를 찾을 수 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수하고, 말소기준권리 이하의 것은 소멸하는 것이 원칙입니다. 몇 가지 예외가 되는 권리가 있는지만 확인하면 됩니다. 아주 간단하지요.

 

하지만, 임차인이 사는 집은 조금 더 까다롭습니다. 임차인은 당연히 집주인에게 전세나 월세의 보증금을 맡겨두었겠지요. 임차인은 전월세보증금을 돌려받을 수 있을까요? 받는다면 전액 돌려받을까요, 일부만 받을까요? 법원에서 배당받을까요, 낙찰자가 줘야 할까요?

 

정당한 권리가 있는 임차인은 법원에서 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수도 있습니다. 자칫 잘못하여 낙찰자가 보증금을 내주어야 하는 물건을 낙찰받으면 일반 매매보다 비싼 값을 치를 수도 있습니다. 때문에 권리분석에서 임차인의 권리를 제대로 판단하는 것은 매우 중요합니다.

임차인의 권리는 대항력에서 시작합니다.

법률에서 대항력은 ‘임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장하며 버티는 힘’을 말합니다. ‘이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능’이라고도 합니다. 대항력이 있는 임차인은 계약기간 중에는 당당하게 그 집에 살 권리가 있습니다. 집주인의 부당한 이사요구에 응하지 않아도 되고, 심지어 계약기간 중 집주인이 바뀌어도 이사를 하지 않아도 됩니다. 막강한 대항력이 있기에 임차인은 계약기간 동안 안심하고 살 수 있습니다.

 

법률상의 대항력과 경매에서 대항력은 의미가 조금 다릅니다. 임대차보호법에서 대항력은 전입신고를 한 모든 임차인을 말합니다. 하지만 경매에서는 ‘말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인’만을 대항력 있는 임차인이라고 하며, 이 임차인은 법원배당으로 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.

 

말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인은 대항력 있는 임차인 혹은 선순위임차인이라고 합니다. 말소기준권리보다 전입이 늦은 임차인은 대항력 없는 임차인, 혹은 후순위임차인이라고 합니다.

 

이렇게 강력한 대항력은 아주 간단하게 만들 수 있습니다. 이사 후 전입신고를 하고 확정일자만 받으면 되니까요. 임차인이 이사를 하고(인도), 주민센터에 전입신고를 하면(전입), 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

그런데, 만약 전입과 다른 권리가 같은 날 있으면 임차인의 대항력은 어떻게 될까요? 임차인이 이사하고 전입신고한 같은 날, 못된 맘을 먹은 집주인이 은행에서 대출을 받았습니다. 근저당은 접수한 당일 기준이고, 임차인의 대항력은 전입한 다음 날 0시부터 효력이 발생하기에 근저당 순서가 더 빠릅니다. 하루 차이로 순위가 밀려 대항력이 없어진 임차인은 억울하기 짝이 없습니다. 법적으로 근저당권자에게 우선순위가 있는 것은 어쩔 수 없습니다. 법의 사각지대에서 간간이 생기는 사건입니다.

임차인의 권리에서는 대항력을 먼저 확인합니다.

임차인의 권리는 크게 두 가지로 이루어져 있습니다.

① 임차인은 대항력이 있는가? ② 집주인에게 맡긴 보증금을 돌려받을 권리가 있는가?

대항력과 배당은 다른 이야기입니다.

대항력이 있는 임차인이라도 배당을 받지 못할 수 있고, 대항력이 없는 임차인이라도 배당을 받을 수 있습니다. 낙찰자에게 버티는 힘을 말하는 것이 대항력이고, 법원에서 보증금을 돌려받는 것은 배당이므로 대항력과 배당은 완전히 다른 이야기이지요.

 

임차인의 지위에서 배당을 받는 권리는 세 가지가 있습니다. 우선변제권, 최우선변제권, 주택임차권이지요. 참고로 전세권은 임차권자가 아닌 전세권자의 지위로 받는 배당입니다. 전세권과 임차권은 다른 권리이고, 임차인은 두 가지 권리를 각각 가질 수도 있습니다.

 

경매 입찰자에게 임차인이 배당받는 물건은 편합니다. 대항력이 있는 임차인이 배당을 받으면 낙찰자가 인수할 권리가 없고, 대항력이 없는 임차인이 배당을 받으면 명도도 걱정할 게 없습니다. 낙찰자에게 ‘배당받는 임차인이 있는 집’이 편한 반면, 반대로 ‘배당을 받지 못하는 임차인이 있는 집’은 불편합니다. 또 대항력 있는 임차인이 배당을 받지 못하면 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하여야 합니다.

임차인의 배당여부가 불분명한 때도 있습니다.

권리가 명확하지 않은 경우도 있습니다. 대항력 없는 임차인의 배당여부가 불분명한 때에는 그저 명도가 까다로울 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 배당여부가 불분명하면 권리분석이 매우 까다롭습니다. 매우 주의해야 할 물건 유형입니다. 점유자인 임차인의 정체 자체가 불분명한 물건은 더더욱 어렵습니다. 이런 임차인을 유료경매사이트에서는 ‘임차인 미상’, ‘임대차관계 알 수 없음’ 등으로 표시합니다.

 

이런 경우 여러 가지 정황으로 임차인의 정체와 배당여부를 유추할 수 있습니다. 유추는 어디까지나 추측일 뿐이지요. 당연히 현장 확인은 필수입니다.

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